Drept comercial pentru un creator sau un cumpărător

În acest articol, vom aborda subiectul dreptului comercial. Pentru a găsi celelalte teme ale noastre, nu ezitați să răsfoiți celelalte articole ale noastre pe acest subiect!

Iată diferitele puncte abordate în acest articol într-un mod simplu și concis:

– Închiriere 3/6/9 sau închiriere precară?
– Închiriere 3/6/9 sau închiriere profesională?
– Costurile de închiriere comercială și întreținere tip 3-6-9
– Închirierea comercială 3-6-9 și activități autorizate
– Închirierea comercială 3-6-9 și solidaritatea în plată a succesorului dumneavoastră
– Reguli pentru forma facturilor
– Evaluarea clientului
- Estimarea
– Ar trebui să cerem un depozit sau avans? 
– Casa pentru numerar

Închiriere 3/6/9 sau închiriere precară?

Un contract de închiriere comercial cunoscut sub numele de 3/6/9 intră sub incidența unui decret din 1953, ale cărui prevederi au fost încorporate în codul comercial.

Principiul este destul de simplu: chiriașul poate rupe contractul de închiriere doar la sfârșitul celui de-al treilea, al șaselea și al nouălea an, de unde și numele „3/6/9”.

În schimb, proprietarul nu poate rupe contractul de închiriere fără o vină din partea chiriașului (neplata chiriei de exemplu).

Chiriașul (numit locatar) poate reînnoi contractul de închiriere la sfârșitul celui de-al nouălea an. Prin urmare, locatarul revine pentru trei perioade de trei ani.

Procedurile de reînnoire sunt foarte stricte. Există, de asemenea, termene și metode de notificare foarte specifice prevăzute în contract de închiriere.

Închirierea comercială 3/6/9 este un element esențial al afacerii deoarece permite stabilirea locației afacerii pe termen foarte lung. Dacă locatorul (proprietarul) dorește să încalce contractul de închiriere 3/6/9, va datora comerciantului o despăgubire grea și foarte descurajatoare.

Închirierea comercială de tip 3/6/9 este de departe cea mai comună.

Contractul de închiriere 3/6/9 nu trebuie confundat cu închirierea precară.

Închirierea precară durează doar doi ani maximum. Nu se reânoiește.

Contractul de închiriere precar nu conferă proprietatea asupra unui drept de închiriere deoarece este precar...

Închiriere 3/6/9 sau închiriere profesională?

Închirierea profesională este destinată profesiilor liberale chiar dacă acestea se exercită sub forma unei societăți comerciale.

Contractul de închiriere profesional durează șase ani.

Locatarul poate rezilia contractul de închiriere la sfârșitul a șase ani cu un preaviz de șase luni. Ceea ce este de neconceput într-un contract de închiriere comercială 3/6/9.

Protecția oferită de închirierea profesională chiriașului este așadar mult mai mică decât închirierea 3/6/9.

Chiriașul poate în orice moment să notifice în avans, cu un preaviz de șase luni.

Profesioniștii liberali pot opta pentru închirierea comercială cu condiția precizării explicite în contract de închiriere a dorinței părților de a se supune legislației de închiriere 3/6/9.

Închirierea comercială standard 3-6-9

si costuri de intretinere

Contractul de închiriere comercială prevede repartizarea lucrărilor pe imobilul închiriat între locatar (chiriaș) și locator (proprietar).

Această distribuție este complet gratuită. Rezultă din negocierea contractului de închiriere.

Reparațiile majore (acoperiș și pereți prevăzuți de articolul 606 cod civil) trebuie să rămână în sarcina proprietarului (locatorului) pentru contractele de închiriere semnate sau reînnoite din noiembrie 2014.

Deseori termenele legale prevăd adesea în avans cine plătește în ceea ce privește întreținerea și lucrările. Aceste clauze sunt perfect modificabile. Prin urmare, este esențială negocierea între proprietar și locatar.

Riscul :

Un contract de închiriere prost negociat în ceea ce privește preluarea lucrării îl poate determina pe chiriaș să suporte cheltuieli foarte substanțiale și fără despăgubiri în cazul plecării din localul închiriat.

În cazul vânzării afacerii, un contract de închiriere prost negociat ar putea prejudicia evaluarea fondului. Succesorul dumneavoastră va înțelege că va fi supus unor acuzații care îi vor prejudicia propria sa performanță economică.

Sfaturi utile:

Această negociere este un raport de forță între un șef de întreprindere care are nevoie de spații și un proprietar care trebuie să le închirieze.

Pentru a derula corect această negociere, trebuie să fii atent la încheierea contractului de închiriere, apoi la fiecare 3 ani pe care cel ce închiriază indică:

– o prognoză a lucrărilor pe care intenționează să le realizeze în următorii 3 ani, însoțită de un buget previzional;

– o declarație sumară a lucrărilor efectuate în ultimii 3 ani, cu specificarea costului acestora.

Orice costuri de întreținere trebuie puse în perspectivă și cu nivelul chiriei.

Închirierea comercială 3-6-9

si activitati autorizate

Inchirierea comerciala prevede activitatea pe care o puteti desfasura în acea locație. Această activitate se negociaza liber sub rezerva regulilor de coproprietate, de lot sau de cartier, sau de vecinatate si bineinteles de bunele moravuri...

Odată ce activitatea a fost determinată în contract de închiriere, nu o veți mai putea modifica decât dacă negociați din nou cu proprietarul. Acesta din urmă vă poate cere apoi compensație de „despecializare”! Dar proprietarul poate refuza pur și simplu, chiar și cu buna ta intenție de a-i plăti despăgubiri.

În plus, în cazul transferului afacerii, dacă cumpărătorul dumneavoastră dorește să dezvolte activitatea, proprietarul poate cere aceeași despăgubire! Așadar, întrucât resursele cumpărătorului tău sunt limitate, este probabil ca banii din „despecializare” să reducă prețul de vânzare al afacerii tale!

Riscul :

Riscul este esențial deoarece o clauză de activitate prea restrictivă poate limita dezvoltarea afacerii tale.

În plus, compensațiile de despecializare pot fi mari: câteva zeci de mii de euro în anumite cazuri!

Sfaturi utile:

După cum ați înțeles, este imperativ să negociați o clauză de activitate foarte largă.

O declarație precum „chiriașul poate adăuga activității... (ceea ce este autorizată)... activități conexe sau complementare” este comună. Dar această clauză duce adesea la conflicte de interpretare asupra definiției unei activități conexe și complementare.

Dacă nu puteți negocia un contract de închiriere de tip „all-business” care să rezolve problema, nu ezitați să dezvoltați cât mai mult posibil activitățile autorizate, apoi impuneți această mică propoziție referitoare la activități conexe sau complementare.

Închirierea comercială 3-6-9 și solidaritatea în plată a succesorilor dvs.

Multe contracte de închiriere comercială prevăd următoarea propoziție: „Chiriașul va rămâne garant, în solidar cu cesionarul său și cu toți cesionarii succesivi, al plății chiriilor și taxelor, datorate sau care urmează să fie exigibile, precum și al executării condițiilor prezentului contract de închiriere. ”. Ceea ce înseamnă că dacă succesorii tăi nu plătesc: vei plăti în locul lor! Și asta până la sfârșitul contractului de închiriere cel puțin!

Solidaritatea intră în joc chiar dacă neplata este voluntară.

Această clauză nu este obligatorie.

Legea care limitează solidaritatea cedentului în beneficiul Locatorului la trei ani se aplică doar contractelor încheiate sau reînnoite din 19 iunie 2014.

Veți avea posibilitatea de a cere succesorului dvs. sumele pe care le-ați plătit. Dar, cum vă va plăti dacă nu are bani?

Riscul :

Acest risc este foarte semnificativ dacă lucrați ca întreprindere unică. De fapt, sunteți personal răspunzător pentru datoriile companiei.

Dacă ați activat într-o SARL, SA sau SAS care a fost dizolvată și lichidată înainte de a apărea problema, va fi foarte dificil pentru fostul dumneavoastră locator să ia măsuri împotriva dumneavoastră.

Colțul de sfaturi:

Este foarte greu să negociezi clauza de plată de solidaritate cu succesorii, proprietarii sunt foarte atașați de ea. De altfel, pentru a fi eliberat de clauză, contractul de închiriere trebuie să precizeze că nu ești solidar responsabil!

Unii proprietari chiar încearcă să scrie că partenerii SARL, SA sau SAS sunt personal responsabili pentru această plată. Această garanție este un act serios. Prin urmare, trebuie să refuzați să semnați această clauză.

Dacă ați semnat un contract de închiriere care prevede o clauză de solidaritate, nu ezitați să insistați ca cumpărătorul afacerii dvs. să aibă un nou contract de închiriere. Acest nou contract de închiriere îl va înlocui pe al tău. Prin urmare, clauza de solidaritate nu va mai putea fi pusă în aplicare!

Reguli pentru forma facturilor

Factura este obligatorie pentru orice achiziție de produse sau orice prestare de servicii efectuată pentru o activitate profesională.

Este întocmit în cel puțin două exemplare.

O factură trebuie să îndeplinească informații obligatorii care sunt:

– numele companiei dumneavoastră, forma dumneavoastră corporativă și capitalul dumneavoastră social dacă lucrați ca societate;

– mentiunea „chiriaș manager” dacă este cazul;

– numărul SIREN al firmei dumneavoastră precum și mențiunea RCS și denumirea orașului în care este înregistrată societatea;

- adresa ta ;

– numărul dumneavoastră de identificare în scopuri de TVA intracomunitar;

– cuvântul „factură”, data și locul emiterii;

– un număr cronologic al facturii;

– adresa clientului dvs.;

– identificarea precisă a produsului sau serviciului furnizat;

– cantitatea de bunuri sau servicii vândute;

– valoarea fără taxe a fiecărui serviciu sau produs vândut, totalul fără taxe pe produs;

– totalul fără TVA pe cota de TVA;

– mentiunea „TVA la x%” si calculul TVA-ului;

– suma cu taxe incluse;

– condițiile de plată, cu indicarea unui termen limită, și condițiile de reducere;

– penalități în caz de întârziere a plății pentru persoane fizice și profesioniști;

– pentru membrii unui centru de management agreat, mențiunea: „acceptarea plăților prin cec în calitatea sa de membru al unui centru de management agreat”;

– mentiunea asigurarii pe zece ani, adresa asigurarii si zona geografica;

– numărul comenzii de cumpărare, dacă acest document există

– adresa de facturare daca difera de locul de livrare.

Dar pot exista și alte informații obligatorii. De exemplu, în cazul livrării intracomunitare, în cazul scutirii pe bază de TVA, export, livrare intracomunitară, TVA în marjă... în cazul lucrărilor cu datele de început și de încheiere ale acesteia din urmă sau pur și simplu dacă sunteți independent.

Riscul :

Riscul este dublu: fiscal și comercial. Sunt planificate amenzi disuasive.

Facturile prost întocmite pot duce la renunțarea la regimul dvs. de TVA, cu sume considerabile de rambursat. Facturile scrise prost pot determina, de asemenea, autoritățile fiscale să respingă contabilitatea.

În plus, în cazul unei dispute cu un client, informațiile lipsă se pot dovedi importante.

Sfaturi utile:

O factura este un document pe cat de comun, pe atat de periculos in forma sa. În funcție de activitatea dvs. și de regimul fiscal de TVA, forma facturii se poate modifica.

La începutul activității dumneavoastră, cereți firmei dumneavoastră de contabilitate sau unui avocat să verifice cerințele formale ale facturilor dumneavoastră. În cazul vânzărilor sau realizărilor excepționale care depășesc cadrul dvs. obișnuit (export, livrare în CEE, etc.), verificați dacă nu sunt necesare informații specifice.

Exemplu tipic de factură: vă rugăm să rețineți că nu sunt indicate toate informațiile posibile.

SARL Compania mea

cu un capital de 10 euro

14 bis, bulevardul Fontaine

39800 POLIGNY

RCS Lons le Saunier 456 789 123                           

FR 25 456 789 123

Poligny, 6 ianuarie 2020

Factura nr. 542 

                                                                                                                         SA Mon Client 15, rue du bonpayment 39000 Lons le Saunier

Descriere cantitate PU fără taxe discount% total fără taxe

Pix albastru 100 € 0,50 € 50,00 €

marca Didon, ref 425.

Marker negru șters 50 € 3,00 € 150,00 €

marca White, ref 125

                                                                       Total fără taxe 200,00 €

                                                                       TVA 20% 60,00 €

                                                                       Total cu taxe 260,00 €

Data decontării: 31 ianuarie 2020

O penalitate de 40 EUR și dobândă de întârziere corespunzătoare de trei ori rata dobânzii legale în vigoare la data primei plăți neplătite va fi datorată la depășirea termenului de plată. Dobânda de întârziere se datorează din ziua următoare datei de plată care apare pe factură. Aceste interese sunt de 3 ori mai mari decât rata legală a dobânzii.

Reducere de 2% net de taxe in cazul platii cash

Evaluarea clientului

Nota clientului nu trebuie confundată cu factura.

Factura este obligatorie intre profesionisti.

Pentru orice serviciu furnizat trebuie emisă o notă de către un profesionist către o persoană cu o sumă mai mare sau egală cu 25 EUR inclusiv taxe.

Pentru serviciile sub 25€ cu taxe incluse nota este facultativa, insa daca clientul o solicita, trebuie sa le fie data acestora.

Acesta trebuie să includă (cel puțin):

– data redactării acestuia;

– denumirea si adresa societatii;

– și numărul SIREN al acestuia urmat, în cazul înregistrării la RCS, de mențiunea RCS și denumirea orașului de înmatriculare (sau în cazul înregistrării în directorul comercial, de mențiunea RM și numerele care desemnează camera profesiile în cauză);

– numele clientului, cu excepția cazului în care acesta din urmă se opune;

– data si locul prestarii serviciului;

– evidența detaliată, în cantitate și preț, a fiecărui serviciu și produs furnizat sau vândut, și anume: denumirea, prețul unitar, denumirea unității și cantitatea furnizată; cu toate acestea, declarația detaliată este opțională în cazul unei cotații descriptive detaliate, acceptate de client și în concordanță cu munca depusă;

– suma totală de plătit fără taxe și toate taxele incluse.

În lipsa uneia dintre mențiuni, furnizorul de servicii este expus sancțiunilor.

Colțul de sfaturi:

Se recomandă păstrarea lor timp de 10 ani.

Estimarea

Pentru firmele de mutari, pentru cei care desfasoara munca in locuinte particulare, oferta este obligatorie.

Pentru toate celelalte companii: a lucra fără cotație înseamnă a te plasa într-o poziție slabă în ceea ce privește o înțelegere greșită a lucrului livrat sau a serviciului prestat, a prețurilor sau chiar a unei anumite rea-credințe din partea anumitor clienți.

Cotația trebuie să descrie lucrarea și produsele comandate. Într-adevăr, societatea trebuie să facă dovada că clientul a plasat o comandă pentru produsele livrate sau pentru lucrările efectuate.

Cum și clientul trebuie să fie de acord cu prețul, oferta trebuie să specifice prețul articolelor vândute.

Vă rugăm să rețineți că un preț indicat unei persoane fizice este considerat a include TVA dacă nu este specificat fără TVA.

Dacă sunt necesare sau convenite lucrări suplimentare, trebuie furnizată o estimare suplimentară.

Odată făcută oferta, trebuie să poți dovedi acordul clientului. Acesta din urmă trebuie să-și precizeze în mod oficial acordul cu privire la deviz.

O cotație trebuie să includă următoarele informații:

– denumirea societatii, forma sociala, capitala, adresa, RCS si orasul registratura sediului social, SIRET al societatii;

– statutul de chiriaș-manager sau manager-agent;

– cuvântul „cota” și data la care a fost întocmit oferta;

– numele și adresa clientului;

– locul unde se efectuează intervenția;

– detalii in cantitate si pret fara taxe, pentru fiecare serviciu, material si produs si orele de lucru necesare;

– detalii privind costurile suplimentare (deplasare, costuri de facturare etc.);

– totalul fără TVA pe cota de TVA;

– totalul cu taxe incluse;

– conditiile de plata viitoarei facturi;

– Conditii de asigurare pentru firme de constructii.

Aveți grijă să nu uitați următoarele trei puncte esențiale:

– perioada de valabilitate a ofertei;

– dacă oferta este gratuită sau nu;

– clientul trebuie să poarte nota de mână: „Ofertă primită înainte de execuția lucrării, citită și acceptată, la…(data)”

Ar trebui să ceri un depozit?

sau depozite?

Alegerea dintre depozite și plăți în avans depinde de încrederea pe care compania o are în clientul său.

Într-adevăr, atunci când clientul plătește un depozit: el poate retrage. Dar depozitul rămâne la companie.

Dacă consumatorul plătește depozite: acesta este obligat să finalizeze contractul. Adică achiziționarea serviciului sau a mărfii și achitarea soldului. Compania ar putea solicita daune-interese altfel. Și invers dacă compania eșuează.

Pe de altă parte, în cazul depozitelor, dacă societatea anulează: plătește dublu depozitul plătit ca despăgubire clientului.

Riscul :

Dacă clientul dvs. nu are bani să vă plătească, nu vă va folosi de mare măsură să-l dați în judecată pentru a-l obliga să execute contractul sau să obțină daune.

Sfaturi utile:

Alegerea între depozit sau rate nu este ușoară.

Cu toate acestea, se pare că depozitul este mai protector în sensul că deschide mai mult recurs la companie.

Depozite sau plăți în avans, principalul lucru este că suma acestora este suficient de mare pentru a acoperi costurile suportate de companie dacă există nerambursare din partea clientului.

„Casa de numerar”

Toți comercianții, uneori meșteri, au o cutie de numerar, de unde și termenul de „casă de bani”.

Păstrarea casei de marcat este un element esențial al monitorizării contabile și manageriale a companiei.

Casa de marcat inregistreaza cronologic vanzarile incasate in numerar. De asemenea, înregistrează vânzările plătite prin cecuri și carduri bancare în rândul comercianților.

Întrucât soldul său trebuie să fie întotdeauna egal cu numerarul disponibil efectiv, casa de marcat înregistrează și cheltuielile plătite în numerar.

Având în vedere importanța sa, din 2018, legea prevede obligativitatea companiilor pasibile de TVA care înregistrează plățile clienților lor folosind un sistem de casă de marcat, să utilizeze software care să îndeplinească condițiile de inalterabilitate, securitate, conservare și arhivare a datelor în scopul a controlului administratiei fiscale.

Nereusind sa justifice ca softul sau sistemul de casa de marcat indeplineste conditiile prevazute de lege, prin prezentarea unui certificat, societatea este pasibila de o amenda in valoare de 7 euro.

Dacă firma nu este computerizată (fără cântar electronic, fără alt software): păstrarea caselor de marcat pe hârtie rămâne posibilă. Dar apoi administrația fiscală impune reguli formale foarte stricte.

În special, casa de marcat trebuie să precizeze produsele vândute pentru a putea fi identificate.

În cazul unei reduceri excepționale, reducerea trebuie să fie indicată cu identificarea produsului în cauză. În cazul unei vânzări, trebuie păstrate și etichetele produselor de vânzare.

Administrația fiscală are dreptul să vă respingă contabilitatea dacă fluxul de numerar al companiei dumneavoastră nu este concludent.

Dacă aveți o casă de marcat, rolele de casă trebuie păstrate.

Sfaturi utile:

Casa de marcat este o modalitate bună de a monitoriza managementul afacerii. Este și o zonă de risc în ceea ce privește delapidarea. Cu cât informațiile din cartea de casă sunt mai complete, cu atât controalele dvs. pot fi mai eficiente.

Vă rugăm să rețineți: software-ul dvs. de facturare trebuie, de asemenea, să fie certificat. Sub sancțiunea aceleiași sancțiuni

Exemplu de cutie de numerar: