Le bail professionnel
Chaque jour, une question essentielle.
Chaque jour, une réponse claire et concrète.
Extrait du livre “50 réponses à nos entrepreneurs”, rédigé par François Cattin, fondateur du Groupe Les Experts Unis.
Livre entièrement réactualisé et réécrit en septembre dernier.
Le bail professionnel est prévu à l’origine pour les professions libérales même si elles sont exercées sous la forme d’une société commerciale.
Le bail professionnel dure six ans.
L’avantage du bail professionnel comparé au bail 3/6/9 est la liberté de rompre le bail bien plus facilement aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire :
- Le propriétaire peut casser le bail au terme des six ans avec un préavis de six mois. Ce qui est inconcevable dans un bail commercial 3/6/9.
- Le locataire peut à tout moment donner congé par anticipation sous réserve d’un préavis de six mois.
Les professionnels libéraux peuvent opter pour le bail commercial à la condition de spécifier explicitement sur le bail la volonté des parties de se soumettre à la législation du bail 3/6/9.
Le conseil de l’Expert :
Bien entendu, le bail doit être écrit. Chaque mot compte.
Il y a des points à négocier fermement. Tout se négocie ou presque.
Il vous faut impérativement être accompagné par votre propre notaire, avocat ou expert-comptable afin qu’il puisse vous éclairer en toute indépendance.
Quelques points de vigilance.
Les charges :
Il est probable que le propriétaire (le bailleur) mette à votre charges tous les travaux possibles et imaginables concernant les locaux. La limite pour le propriétaire est l’article 606 du code civil : les murs, les dalles et le toit dans sa totalité qu’il doit prendre à sa charge.
Ainsi, sans négociation, vous risquez de payer le changement de chaudière, des fenêtres, …
La taxe foncière :
La taxe foncière que le propriétaire peut mettre à votre charge si vous ne négociez pas. Vous pouvez négocier un pourcentage par exemple.
Les activités autorisées :
Les activités autorisées sont également essentielles. Vous ne pourrez exercer dans le local que les activités prévues. En cas d’évolution de votre activité, vous pouvez avoir un vrai souci si le bailleur ne souhaite pas modifier le bail ou s’il exige une indemnité pour le faire.
Le prix du loyer :
Le prix du loyer se négocie librement. Vous pouvez négocier un loyer progressif ou une remise de loyer totale les premiers mois de votre activité.
L’évolution du prix de la location suit un indice spécifique (indice des loyers commerciaux de l’Insee).
Le bail peut prévoir une actualisation tous les ans ou tous les 3 ans. Cette seconde solution est plus avantageuse.
Le dépôt de garantie :
Le bailleur va très probablement demander un dépôt de garantie souvent de 2 ou 3 mois. Ce dépôt de garantie est négociable. A compter de trois mois de dépôt de garantie : le bailleur doit vous rémunérer par des intérêts.
Le bailleur peut demander à réactualiser le dépôt de garantie avec l’évolution du loyer.
La sous-location :
Le bailleur peut accepter la sous-location à une autre entreprise. C’est une clause à négocier en fonction de vos besoins et de vos ambitions.
Votre caution personnelle :
Il n’est plus rare que le propriétaire exige une clause de solidarité des associés de la société vis-à-vis du bail. En effet comme la forme juridique du locataire sera très probablement à responsabilité limitée : le bailleur risque de perdre l’encaissement de loyers ou de charges en cas de défaillance de la société.
Là encore, nous vous conseillons la plus grande prudence.
La clause de solidarité avec votre successeur :
La clause de solidarité dans le cadre d’un bail 3/6/9 garantie le propriétaire si l’acquéreur de votre fonds de commerce ne paie pas le loyer ou ses charges. Dans ce cas l’ancien locataire paiera à la place de son successeur.
Cette clause est donc redoutable.
Pour les cessions de fonds de commerce conclues après le 20 juin 2014, la garantie de l’ancien locataire est limitée à 3 ans à compter de la cession du bail ou du fonds de commerce.